Informatie

Algemene informatie over veilen

Wat is een veiling?
Bij woningen en andere onroerende zaken is de meest gebruikte manier van verkopen de onderhandse verkoop. Daarbij komt de koop tot stand in overleg tussen de verkoper en de koper, die daarbij al of niet een makelaar hebben ingeschakeld. In principe zijn partijen daarbij vrij om allerlei afspraken te maken. Hoewel vaak geadverteerd wordt voor een te koop staand object, is het maken van de koopafspraken een ‘besloten’ gebeurtenis. De afspraken worden vastgelegd in een koopakte en de levering van het object gebeurt daarna door de notaris. Door de vastlegging van de akte in het kadaster wordt de koop pas openbaar.

Veiling is een ander woord voor ‘openbare verkoop’. De plaats en tijd zijn vooraf bepaald, en ook de voorwaarden die bij de koop gelden. Alleen de prijs moet nog tot stand komen. Een veiling is een methode van verkoop die daardoor veel regels kent. De belangrijkste worden op deze site uitgelegd.

Er worden twee soorten veilingen onderscheiden: de vrijwillige veiling en de executieveiling.

Een vrijwillige veiling wordt gehouden, als verwacht wordt dat onderhandse verkoop niet snel een koper oplevert of als met openbare verkoop een hogere opbrengst wordt verwacht. Executieveiling - ook wel genoemd: ‘onvrijwillige openbare verkoop’ - is in beginsel de wettelijk voorgeschreven methode om bezittingen van een schuldenaar te gelde te maken om uit de opbrengst de vordering van de executerende schuldeiser te voldoen.

Executieveiling
Bij een executieveiling wordt geveild in opdracht van een schuldeiser. Als iemand zijn schulden niet betaalt, heeft de schuldeiser de mogelijkheid zijn vordering te verhalen op de bezittingen van de schuldenaar. Daarvoor is nodig dat de schuldeiser over een executoriale titel beschikt. Dat kan een veroordelend vonnis van de rechter zijn, maar ook een notariële akte waaruit blijkt van de betalingsverplichting. Een executieveiling kan worden opgestart door iemand die een recht van hypotheek op een onroerende zaak heeft. We noemen dit een hypotheekhouder. Een hypotheekhouder is zonder meer bevoegd tot verkoop over te gaan van een verhypothekeerde onroerende zaak, zelfs zonder rechterlijk vonnis. Voorwaarde is wel, dat de schuldenaar in verzuim is. Zolang de schuldenaar zijn verplichtingen nakomt (rente en aflossing tijdig voldoet) kan de hypotheekhouder uiteraard niet tot verkoop overgaan. Er moet meer aan de hand zijn… Een executieveiling kan ook worden opgestart door een schuldeiser die beslag op een onroerende zaak van de schuldenaar heeft gelegd én een executoriale titel heeft, en de schuldverhouding niet in een hypotheek is vastgelegd. In een dergelijk geval mogen hypotheekhouders de veiling van de beslagleger “overnemen”. Doen ze dat niet binnen korte termijn dan kan de beslaglegger de opdracht tot veiling aan de notaris geven, waarna de veiling van de in beslag genomen onroerende zaken wordt georganiseerd.

Vrijwillige veiling
In grote lijnen is bij een vrijwillige veiling de wijze van verkoop gelijk aan die van een executieveiling. Bij de gegevens van het te veilen object staat vermeld of het een executieveiling of een vrijwillige veiling betreft. Als erop basis van vrijwilligheid wordt geveild, worden in de Bijzondere Veilingvoorwaarden vaak toch de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen van toepassing verklaard.

De notaris
Bij het organiseren, houden en afwikkelen van de veiling vervult de notaris een centrale rol. Uit de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen (meestal de AVVE 2017) blijken de functie en bevoegdheden van de notaris:

• De notaris maakt de veiling en de veilingvoorwaarden bekend.
• De notaris informeert, desgevraagd, de gegadigden, voordat tot het bieden wordt overgegaan, zo goed mogelijk omtrent de verschuldigheid van de voor rekening van de koper komende belastingen, kosten en lasten.
• De notaris heeft de bevoegdheid tijdens de zitting:
  • een bod niet als zodanig te erkennen;
  • een of meer gegadigden van de veiling uit te sluiten;
  • bij de inzet de veiling te hervatten bij het voorlaatste bod, opnieuw tot afslag over te gaan, de veiling af te gelasten of te onderbreken;
  • andere noodzakelijke maatregelen te treffen.
• De notaris stelt vast of er bij het uitbrengen van het bod een zodanige vergissing is gemaakt, dat de bieder niet aan het uitbrengen van zijn bod gehouden kan worden.
• Het oordeel van de notaris is beslissend omtrent alles wat zich tijdens de veiling voordoet en de uitleg of de toepassing van de veilingvoorwaarden.

Veilingvoorwaarden en objectinformatie
De koop van een object via de veiling vindt plaats onder bepaalde voorwaarden, de zogenaamde 'veilingvoorwaarden'. Deze bevatten de afspraken die tussen de verkoper en koper gelden nadat de koopovereenkomst via de veiling totstand is gekomen. Bijvoorbeeld afspraken over de kostenverdeling tussen verkoper en koper, wanneer het risico van een object op koper overgaat, wanneer er moet worden betaald door de koper of wanneer de eigendomsoverdracht plaats vindt.

Ook zijn er veilingvoorwaarden van organisatorische aard zoals wanneer en waar de veiling plaats vindt en of er alleen in een zaal of ook via internet kan worden geboden op een object.

De veilingvoorwaarden worden onderverdeeld in Algemene Veilingvoorwaarden en Bijzondere Veilingvoorwaarden. De veel voorkomende voorwaarden staan in de Algemene Veilingvoorwaarden en de speciaal voor een bepaald object geldende voorwaarden in de Bijzondere Veilingvoorwaarden.

Bij een executieveiling van een object moeten de veilingvoorwaarden tenminste dertig dagen vóór de veilingdatum worden gepubliceerd op een website die door de veilingnotaris wordt bepaald.

Naast de veilingvoorwaarden wordt op die website ook belangrijke informatie over het object gepubliceerd zoals de mogelijkheid tot bezichtigen van het object, de hoogte van de kosten, foto's, documentatie, informatie over bodemverontreiniging,  enzovoorts. Kenmerkend voor die 'objectinformatie' is dat die nog kan wijzigen in de periode tot de veiling. Met name kort voor de veiling kunnen er nog belangrijke wijzigingen worden aangebracht in, bijvoorbeeld, de hoogte van de kosten of de gebruikssituatie van het object.

Het is essentieel dat u zich op tijd informeert over de toepasselijke veilingvoorwaarden en, tot de veiling, ook regelmatig de -mogelijk gewijzigde- objectinformatie raadpleegt!

Bescherming koper bij veiling van een woning
Bij executieveiling van een woning (woonhuis of woonappartement) gelden er wettelijke regels ter bescherming van een koper. De verkoper mag daar niet van afwijken bij het vaststellen van de veilingvoorwaarden. Deze beschermingsregels maken het aantrekkelijker voor particuliere kopers om een huis via een veiling te kopen. Drie beschermingsbepalingen springen in het oog:

1.      kostenbeperking voor de koper;
Er geldt een beperking in de kosten die een verkoper mag doorberekenen. Bij veiling van een woning mogen alleen de volgende kosten en heffingen aan de koper worden doorberekend: het honorarium van de notaris, de kadasterkosten, de overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting, de kosten van ontruiming en de kosten die op grond van de wet aan een koper mogen worden doorberekend, zoals achterstallige servicekosten of erfpachtcanon. Andere kostenmogen in dat geval niet worden doorberekend. Daarbij maakt het ook geenverschil of de koper van die woning een professionele koper is of een consument-koper.

2.      bescherming tegen (onbekende) huurders;
Bij executieveiling door een hypotheekhouder (meestal een bank) moet de verkoper duidelijkheid geven over de vraag of er misschien een huurder in dewoning zit. Als dat onzeker is, is de verkoper in beginsel verplicht de rechter te verzoeken of het toegestaan is de huurovereenkomst te ontbinden. Als de rechter toestemming geeft mag verkoper de huurovereenkomst ontbinden en is de -eventuele- huurder verplicht de woning binnen een door de rechter te bepalen termijn te verlaten. Zo doende weet de koper waar hij aan toe is loopt hijminder risico met een (onbekende) huurder te blijven zitten.

3.      risico-overgang pas na eigendomsoverdracht.
Het risico bij veiling van een woning gaat pas op de koper over na de eigendomsoverdracht aan de koper en niet, zoals meestal bij andere objecten is geregeld, al kort na de veiling (na de zogenaamde “gunning”). Een koper loopt in dat geval dus minder risico op schade maar, let op, gebreken waar een koper niet bekend mee was en die hij pas naderhand ontdekt, zijn voor rekening van de koper. De risicobeperking voor de koper ziet op de schade die ontstaat aan de woning in de periode tussen de gunning en de eigendomsoverdracht.

In beginsel gelden deze drie beschermingsregels alleen voor de koop van een huis via een veiling en niet voor het kopen via een onderhandse executoriale verkoop door een verkopende hypotheekhouder. Vaak worden die beschermingsbepalingen in de veilingvoorwaarden echter wel van overeenkomstige toepassing verklaard.

Iedereen mag kopen, inzet van een makelaar kan handig zijn
Iedereen die op de veiling wil kopen heeft daartoe de bevoegdheid. U kunt advies vragen aan een makelaar of de bieding door een makelaar laten uitbrengen. Want als er bij de veiling iets mis gaat, kan dat grote gevolgen hebben. Denk aan een vergissing bij het bieden of mijnen, of het afgaan op onvoldoende informatie over het object. Bedenk ook dat het bieden op de veiling, in een zaal met meerdere gegadigden, een spannende bezigheid is. De kans op vergissingen is dan groter.

Niet doorgaan van de veiling
Tot vlak voor de veiling kan een object uit de veiling worden teruggetrokken. Het afgelasten van de veiling kan verschillende oorzaken hebben.
Bijvoorbeeld:

• het object is inmiddels vrijwillig ondershands verkocht;
• er is een regeling getroffen met de executerende schuldeiser;
• er is een verzoek ingediend bij de voorzieningenrechter tot onderhandse executieverkoop.

Op de lijst met te veilen objecten staat bij elk object aangegeven of de veiling nog doorgaat.